Estimation de bâtiment à l’Hôpital de l’Île
L’objectif premier de l’Assurance immobilière Berne (AIB) est que tous les bâtiments dans le canton de Berne soient assurés à leur juste valeur. Cela vaut aussi bien pour les maisons individuelles que pour les grands bâtiments comme la Anna-Seiler-Haus de l’Hôpital de l’Île à Berne. Visite guidée en compagnie de Roger Kurt et Markus Wasmer qui nous expliquent comment s’est déroulée l’estimation et ce qui l’a rendue si intéressante.
La Anna-Seiler-Haus, le nouveau bâtiment principal de l’Hôpital de l’Île de Berne, est en service depuis près de deux ans.
Pour éviter la sous-assurance en cas de sinistre, l’Assurance immobilière Berne (AIB) détermine pour chaque bâtiment du canton de Berne la juste valeur d’assurance.
La valeur d’assurance est obtenue sur la base d’une estimation du bâtiment. 1re étape : bien se préparer. 2e étape : saisir la liste de délimitation. Qu’est-ce qui est assuré par l’AIB et qu’est-ce qui ne l’est pas ? 3e étape : déterminer la valeur d’assurance sur la base de calculs, d’entretiens et d’impressions sur place.
Roger Kurt se tient dans le hall d’entrée de la Anna-Seiler-Haus. En ce matin de février 2025, le calme règne. Quelques personnes sont assises sur des fauteuils jaune vif et attendent ou téléphonent. Au guichet, un homme âgé demande son chemin pour ne pas se perdre sur le vaste site de l’Hôpital de l’Île. Un long escalier roulant et plusieurs ascenseurs mènent aux 18 étages, où chaque jour d’innombrables patientes et patients sont diagnostiqués, traités et opérés.
Roger Kurt est architecte et travaille depuis bientôt 16 ans à titre accessoire pour l’Assurance immobilière Berne (AIB) en tant qu’expert en estimations. Il retrouve ici Markus Wasmer, chef de projet Infrastructure du Groupe Insel, pour une dernière visite de la Anna-Seiler-Haus. Ensemble, ils ont déjà parcouru de nombreuses fois les couloirs et les salles au cours de la dernière phase de construction jusqu’à l’été 2023. Leur objectif : estimer le nouveau bâtiment à sa juste valeur. Une somme d’assurance d’une juste valeur est d’autant plus importante qu’elle détermine le montant que l’AIB versera pour la reconstruction d’un bâtiment en cas de sinistre.
En tant que chef de projet, Markus Wasmer était coresponsable de la réalisation de la Anna-Seiler-Haus. Il connaît le bâtiment dans ses moindres recoins et a mis ses connaissances au service des experts en estimations. Au vu de la taille du bâtiment hospitalier, Andy Ryf, conseiller technique à la clientèle auprès de l’AIB, était également de la partie.
La somme d’assurance est déterminée sur la base d’une estimation du bâtiment. Pour une maison individuelle, cela prend environ 45 minutes. Un expert en estimations de l’AIB se rend sur place pour se faire une idée de l’état et du niveau d’aménagement de la maison. Mais qu’en est-il pour un bâtiment comme la Anna-Seiler-Haus ? Voilà la question que nous avons posée à Roger Kurt et Markus Wasmer, que nous avons pu voir à l’œuvre lors de leur dernière visite du bâtiment.
Une œuvre d’art ou simplement un éclairage ?
Roger Kurt et Markus Wasmer nous conduisent à l’ascenseur qui nous amène à l’étage N. L’étage N est l’un des neuf étages dévolus aux soins – jusqu’à 532 personnes peuvent être prises en charge dans des chambres individuelles ou doubles. Aujourd’hui, l’étage est vide – il est en train d’être nettoyé à fond.
Rétrospectivement, Roger Kurt explique que l’estimation de la Anna-Seiler-Haus a été difficile en raison de sa superficie et de sa complexité. « Il était donc important de procéder de manière systématique. Et donc de bien se préparer. » Dans un premier temps, Roger Kurt a étudié les documents de planification exacts et l’aperçu des coûts. En raison de la superficie de la Anna-Seiler-Haus, il a procédé à une division par domaine, en fonction de la complexité de la technique du bâtiment installée. Pour chaque domaine, il a ensuite calculé le volume et un prix par mètre cube d’espace.
Dans un deuxième temps, Roger Kurt et Andy Ryf ont établi une liste de délimitation. « Il s’agit de déterminer ce qui n’est pas un élément fixe du bâtiment », explique Roger Kurt. Il raconte comment, avec Andy Ryf et Markus Wasmer, ils ont parcouru les couloirs en jouant presque aux détectives pour déterminer ce qui était assuré par l’AIB et ce qui ne l’était pas. Ce qui n’est pas assuré par l’AIB a été ajouté à la liste de délimitation.
« Certains points ont donné lieu à des discussions », raconte Markus Wasmer. Par exemple l’installation lumineuse « LOOPS », qui attire tous les regards dans le hall d’accueil. Il montre la structure imposante mais en filigrane que l’on peut facilement observer à travers une paroi en verre depuis l’étage des soins : 24 anneaux en aluminium illuminés sont suspendus à des fils presque invisibles et changent de position au cours de la journée, comme dans une symphonie.
« L’installation a un effet apaisant », déclare Markus Wasmer. Il constate souvent que les patientes et patients s’arrêtent volontiers pour observer longuement les anneaux lumineux flottants. Pour cet éclairage, il n’était toutefois pas clair d’emblée s’il allait être assuré par l’AIB ou non. « Après quelques tergiversations, nous avons décidé qu’il serait assuré par l’AIB », confirme Roger Kurt.
Couverture par l’AIB ou non ? Coup d’œil dans une chambre de soins
Markus Wasmer nous conduit dans une chambre d’hôpital. De grandes baies vitrées offrent un joli coup d’œil sur la ville de Berne. Des couleurs claires ainsi qu’une architecture sobre et fonctionnelle créent une ambiance conviviale. Markus Wasmer et Roger Kurt se souviennent de suite des discussions qu’ils ont eues dans ces chambres. Markus Wasmer montre les écrans fixés au mur et mis à la disposition des personnes hospitalisées à des fins de communication. Font-ils partie du bâtiment et sont-ils assurés en conséquence par l’AIB ? « Non », déclare Roger Kurt. Pas plus que les rideaux qui assurent l’intimité d’une chambre double. Pour Roger Kurt, il est important pour les deux parties que la valeur d’assurance soit correcte. « Nous ne quittons donc une pièce que lorsque nous nous sommes mis d’accord. »
L’étage technique, le cœur derrière les murs
Les locaux techniques se trouvent hors de vue, au deuxième sous-sol du bâtiment. Ils ont beau être cachés, ils sont essentiels au bien-être des personnes qui travaillent, sont traitées ou soignées dans les plus de 3’000 pièces que compte la Anna-Seiler-Haus.
Markus Wasmer ouvre une porte qui mène à une cage d’escalier fraîche. Et de là, à des couloirs simples. De nombreux kilomètres de tuyaux et de lignes courent le long des murs et des plafonds. Ils apportent de l’eau chaude aux étages supérieurs, de l’oxygène aux lits des patientes et patients et de l’air frais dans les salles de séjour. Dans la pièce voisine, des générateurs aux dimensions impressionnantes attendent de servir en bourdonnant – en cas de panne de courant, ils peuvent assurer la continuité de l’exploitation hospitalière pendant au moins 36 heures sans interruption. Pour Roger Kurt, les étages techniques sont peut-être de grande qualité et complexes, mais leur estimation est simple. En effet, la technique du bâtiment est en principe assurée.
700 envois par tube pneumatique par jour
On entend régulièrement un grondement rapide qui file le long des plafonds des couloirs. Ce ne sont pas des souris mais des envois par tube pneumatique d’échantillons de laboratoire ou de médicaments à travers le bâtiment.
Avec un plaisir non dissimulé, Markus Wasmer nous montre où ces tubes arrivent : au centre de courrier pneumatique qui s’étend sur trois étages. Chaque jour, plus de 700 envois parcourent le labyrinthe de tubes et sont transférés ici dans le tube qui les amène à bon port.
Roger Kurt, lui aussi fasciné, et regarde les envois qui passent à toute allure. La technique de ces pièces est complexe, explique-t-il. En ce qui concerne l’estimation, elle a toutefois donné peu de matière à discussion, car : « La technique du bâtiment fait partie du bâtiment et est assurée. »
Dernière étape : déterminer la valeur d’assurance
Après deux bonnes heures, Roger Kurt et Markus Wasmer sont de retour à la réception de la Anna-Seiler-Haus. Roger Kurt nous raconte qu’Andy Ryf et lui-même ont pu déterminer la valeur d’assurance de la Anna-Seiler-Haus sur la base des calculs, des entretiens et des impressions sur place. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un grand bâtiment, cette étape nécessite un grand sens des responsabilités. En effet, la valeur obtenue indique le montant maximal que l’AIB versera en cas de sinistre. « Il s’agit d’une estimation », constate Roger Kurt. « Mais nous ne devons pas nous tromper. »